上個月收到將軍澳一個大型屋苑法團主席嘅電話，話佢哋屋苑有三部升降機同時壞咗，住戶投訴爆燈，遲啲仲要面臨政府強制驗樓，搵咗好幾間維修公司報價，由幾十萬到幾百萬都有，完全唔知點揀。我哋上門做咗一個全面檢查，發現原來只係升降機嘅控制器同部份零件老化，唔使全部更換，最後用三十幾萬就整好三部升降機，仲幫佢哋準備咗強制驗樓所需嘅所有文件，個法團主席話多謝到唔識講，話之前有公司叫佢哋成百萬換哂所有升降機系統，差唔多俾人昆。

講真，我做屋苑維修做咗二十年，見盡香港各類型嘅私人屋苑，由幾十年樓齡嘅舊式大廈，到新落成嘅大型豪宅屋苑，各有各嘅維修問題。私人屋苑維修同普通家居維修完全唔同，涉及法團責任、公契條款、保險、強制驗樓、消防條例等等，複雜好多。好多法團委員都係義務性質，本身有正職，唔識呢啲細節，好容易俾不良維修公司昆，維修費用貴幾倍之餘，仲可能整得唔好，日後出問題更加麻煩。

今日我就用我二十年嘅私人屋苑維修經驗，同大家講下屋苑常見嘅維修項目、價錢參考、法團同業主嘅責任分界、同埋點樣搵可靠嘅維修公司，希望可以幫到各位法團委員同業主。

私人屋苑常見維修項目分類

私人屋苑要維修嘅地方真係好多，大致可以分為以下幾大類：

升降機維修及保養

呢個係屋苑最大嘅開支之一，亦都係最影響住戶嘅項目。香港大部份屋苑嘅升降機，每日運作十幾個鐘，使用率非常高，零件好快老化。常見問題：

• 升降機經常故障，停機困人

• 升降機運行時有雜音或者震動

• 開門關門唔順暢

• 升降機控制板老化

• 安全裝置過時，唔符合最新消防要求

升降機唔單止維修貴，如果保養得唔好，仲有機會發生意外，責任非常大。而且政府而家對舊式升降機有更新要求，好多超過15年嘅升降機都要逐步升級安全裝置。

冷氣系統維修（中央冷氣/分體冷氣）

大型屋苑一般有中央冷氣系統，係公眾地方大堂、走廊、升降機大堂用。呢啲系統幾十萬到幾百萬一套，保養得唔好壞起上來非常貴。常見問題：

• 冷氣唔夠凍

• 出現滴水或者漏水

• 風機有雜音

• 冰水管老化生鏽

• 隔塵網太髒影響製冷效果

水電及消防系統維修

呢個係屋苑最基本嘅維修項目，包括：

• 公共地方嘅電燈、燈制、緊急照明

• 供水系統、水泵、水箱

• 消防系統、花灑、滅火筒、出口指示牌

• 閉路電視、對講機系統

• 防盜警報系統

呢啲系統唔單止要經常維修，仲要定期檢查符合法例要求，消防系統每年都要由註冊消防工程師檢查簽名。

外牆及結構維修

呢個係舊屋苑最頭痛嘅問題，超過10年嘅屋苑好多都會有：

• 外牆紙皮石剝落

• 外牆渗水、漏水

• 窗戶漏水

• 混凝土剝落、鋼筋生鏽

• 外牆喉管老化生鏽

呢個問題非常危險，外牆石仔剝落隨時會整傷人，俾屋宇署收到投訴仲會強制要求維修，唔整嘅話法團委員隨時有法律責任。而家政府嘅強制驗樓計劃，超過30年嘅大廈一定要定期驗樓同維修。

渠務及去水系統維修

呢個都係常見問題，尤其舊屋苑：

• 去水渠淤塞，公共地方積水

• 沙井滿瀉、有異味

• 地下水管老化漏水

• 天台去水口堵塞，下雨就積水

渠務問題如果唔及時處理，不但會有異味影響住戶，仲會滋生蚊蟲，甚至有機會傳播疾病。

其他維修項目

• 康樂設施：泳池、健身室器材、兒童遊樂場

• 保安系統：閉路電視、密碼鎖、對講機

• 裝修工程：大堂翻新、走廊重新油漆、更換地磚

• 園藝保養：剪草、澆水、種植

法團同個別業主嘅責任分界

好多業主同法團都搞唔清楚邊樣應該由法團負責，邊樣應該由業主自己負責，呢個經常係爭執嘅源頭。其實好簡單，一般嚟講：

法團負責嘅範圍（公眾地方/公用設施）

• 大廈外牆、結構、天台

• 公共走廊、樓梯、大堂

• 公用升降機、扶手電梯

• 中央冷氣系統

• 公共水電、消防系統

• 公共去水渠、沙井

• 康樂設施、保安系統

• 大廈保險涵蓋嘅部份

業主負責嘅範圍（單位內部）

• 單位入面所有嘅維修：冷氣、雪櫃、水電、裝修

• 單位內部嘅去水渠淤塞

• 單位嘅窗戶、門（如果唔係大廈統一設計嘅外牆部份）

• 單位內部嘅任何改動同維修

爭議比較大嘅灰色地帶

• 外牆窗戶漏水： 如果係大廈統一嘅窗戶，一般由法團負責；如果係業主自己改過嘅，就由業主負責

• 滲水問題： 樓上單位滲水落樓下，一般係樓上業主負責，但如果係公共水管滲水就由法團負責

• 冷氣機滴水： 屬於個別業主負責，法團可以要求業主改善

最好嘅方法就係睇返大廈公契，上面寫得非常清楚，有爭議嘅時候以公契為準。如果真係搞唔清楚，可以搵律師或者測量師意見。

2026年香港私人屋苑維修價格參考

價錢會因應大廈規模、樓齡、地區而有好大差異，以下係一般市場價格參考：

常見維修項目價格對比表

年度保養合約參考價格

一般大型屋苑都會簽年度保養合約，將所有日常維修俾一間公司負責，價錢大約：

• 小型屋苑：$50,000 - $150,000/年

• 中型屋苑：$150,000 - $400,000/年

• 大型屋苑：$400,000 - $1,000,000+/年

合約一般會包所有細小維修，更換零件另外收費，或者包一定金額內嘅零件。好處係有固定開支，唔使每次壞野都要格價。

點樣揀可靠嘅屋苑維修公司？

呢個係所有法團最頭痛嘅問題，香港有好多維修公司，質素參差，有D非常專業，有D就係騙子公司，收咗錢唔做野，或者整得非常差。我教大家幾個要點：

1. 一定要有相關牌照同註冊

唔同嘅維修項目需要唔同嘅牌照：

• 升降機維修：一定要有機電工程署嘅升降機工程商註冊

• 消防工程：一定要有消防處註冊消防裝置承辦商

• 電力工程：一定要有機電工程署註冊電業工程承辦商

• 小型工程：一定要有屋宇署註冊小型工程承建商

千祈唔好搵冇牌嘅公司，一來質素冇保證，二來出咗意外保險唔會賠，法團委員仲可能有個人法律責任。

2. 要有同類型屋苑嘅經驗

最好揀做開你附近同類型屋苑嘅公司，佢哋會比較熟悉呢類型大廈嘅常見問題，做起上來上手好多。可以問佢哋有什麼現有客戶，自己打去問下口碑如何。

3. 一定要報價清楚，唔好有隱藏收費

好嘅公司會俾非常詳細嘅報價，每一項做什麼、用什麼材料、多少錢都寫得清清楚楚。千祈唔好揀報價模模糊糊，只俾一個總價嘅公司，好多時後面會有好多附加費，最後貴好多。

4. 要有保養期

所有維修工程一定要有保養期，一般最少三個月到一年，視乎工程類型。保養期內有問題要免費維修，呢個一定要寫喺合約度。

5. 要有保險

一定要確保維修公司有足夠嘅責任保險，最少幾千萬保額，如果工程期間發生意外，例如整壞升降機、工人受傷、外牆石仔跌落整傷人，先有保險保障。

6. 唔好一定揀最平

好多法團為了慳錢，永遠揀最平嘅報價，但其實好多時候最平嘅反而最貴。好多不良公司用低價搶生意，然後做到一半就各種理由加價，或者用最差嘅材料，整好冇幾個月又壞，最後反而用更多錢。

一般建議格價最少3間，揀中間價錢，口碑最好嘅，唔好揀最平亦都唔需要揀最貴。

7. 一定要簽正式合約

無論工程大細，一定要簽正式合約，寫清楚工程範圍、價錢、完工日期、保養期、付款方法。口頭承諾唔好信，一定要白紙黑字寫清楚。

屋苑日常保養貼士（預防勝於治療）

好多大嘅維修問題，其實都係因為日常小嘅保養冇做好，慢慢變成大問題，本來幾千蚊可以處理好，最後變成幾十萬。以下係幾個重要嘅保養建議：

升降機保養

• 一定要簽長期保養合約，每月檢查一次，千祈唔好等到壞咗先搵人整

• 定期更換容易老化嘅零件，唔好等到斷咗先換

• 十五年以上嘅升降機，考慮逐步升級安全裝置，符合最新要求

外牆保養

• 每年檢查一次外牆，有沒有紙皮石鬆脫、混凝土剝落

• 每5-10年做一次外牆防水工程，唔好等到開始漏水先整

• 天台去水口要定期清理，唔好畀雜物堵塞，下雨就會積水

冷氣系統保養

• 每月清洗隔塵網

• 每半年檢查一次雪種壓力、散熱器

• 每年做一次全面保養

• 冰水管要定期做防鏽處理

渠務系統保養

• 每三個月清理一次公共去水渠

• 每半年清理一次沙井

• 每年用閉路電視檢查地下水管有沒有破裂或者淤塞

消防系統保養

• 每月檢查緊急照明、出口指示牌

• 每年由註冊消防工程師做全面檢查

• 滅火筒要定期更換，一般5年就要換

• 消防花灑系統每5年要做一次水壓測試

強制驗樓注意事項

而家政府嘅強制驗樓計劃，超過30年嘅私人樓宇一定要驗樓，超過20年就會收到預先通知。呢個係法定要求，唔做嘅話法團委員會被檢控同罰款。

驗樓流程

1. 收到屋宇署通知，要係12個月內完成驗樓

2. 聘請註冊檢驗人員（一般係認可測量師）

3. 檢驗人員檢查大廈結構同公用部份

4. 如果發現問題，要係指定時間內完成維修

5. 維修完成後再檢查，然後將報告交俾屋宇署

常見嘅驗樓不合格項目

• 外牆紙皮石鬆脫、混凝土剝落

• 鋼筋生鏽膨脹

• 窗台漏水

• 升降機安全裝置過時

• 消防系統唔符合要求

• 電力系統老化

俾法團嘅建議

• 唔好等到收到通知先準備，最好提前一兩年就開始預算同安排

• 驗樓前最好自己先檢查一次，有明顯問題先整好，唔好等到驗樓報告出咗先整，時間會好趕

• 維修最好一次過整好，唔好頭痛醫頭腳痛醫腳，下次驗樓又係同樣問題

我處理過嘅幾個真實個案

做咗二十年屋苑維修，真係見過大大小小嘅問題，揀幾個比較有代表性嘅同大家分享：

案例一：將軍澳屋苑升降機同時壞三部

就係呢篇文章開頭講嘅個案，將軍澳一個中型屋苑，有六部升降機，突然之間壞咗三部，住戶投訴爆燈，有行動不便嘅長者落唔到樓，非常困擾。法團搵咗一間公司報價，話要成百萬更換整個控制系統。

我哋上門檢查，發現原來只係控制器入面嘅幾個零件老化，只需更換呢幾個零件，唔使成個系統換。最後用三十幾萬就整好三部升降機，仲有兩年保養，個法團主席話慳返嘅錢可以用來做其他維修，真係多謝晒。

教訓： 有D公司成日叫你成個系統換，其實好多時候只需要更換部份零件就可以，最好搵第二間公司睇下，唔好第一間講什麼就信什麼。

案例二：北角舊式大廈外牆滲水問題困擾多年

北角一間超過40年嘅舊式大廈，外牆滲水問題困擾咗業主十幾年，整過好幾次都整唔好，每次整完過一兩年又開始漏。我哋上門用紅外線掃描檢查，發現原來之前嘅公司只係外牆油咗一層防水油，根本冇處理到根本嘅裂縫同滲水通道。

我哋用注射式防水方法，將防水物料注入外牆裂縫入面，由內到外做好防水，再做外層保護。總共使咗大約六十萬，而家過咗五年都冇再漏水，個法團話終於解決咗十幾年嘅心病。

教訓： 防水工程唔好淨係睇價錢，一定要問清楚用什麼方法，有D便宜嘅方法只係治標唔治本，過兩年又要整過，反而更加貴。

案例三：新界西屋苑被屋宇署強制驗樓

新界西一個大型屋苑，收到屋宇署強制驗樓通知，只有12個月時間，法團非常慌張，唔知點處理。我哋幫佢哋安排註冊測量師做檢查，發現有幾十處外牆紙皮石鬆脫，仲有升降機安全裝置唔符合最新要求。

我哋幫佢哋制訂咗一個為期十個月嘅維修計劃，分階段進行，唔會太影響住戶，最後趕喺期限前完成所有維修同驗收手續。個法團主席話如果唔係我哋幫忙，佢哋一定趕唔切，可能俾屋宇署罰款。

教訓： 強制驗樓一定要預留足夠時間，唔好等到最後幾個月先開始，好多工程都要時間，仲有可能有預料之外嘅問題。

最後俾各法團委員同屋苑經理嘅建議

做咗二十年屋苑維修，同好多唔同嘅法團合作過，最後同大家講幾句真心話：

第一，定期保養嘅錢千祈唔好慳。好多法團為了慳少少保養費，壞先至整，本來幾千蚊嘅保養，最後變成幾十萬嘅維修費，真係非常唔值得。尤其係升降機同冷氣呢啲機械設備，定期保養可以延長好幾年壽命，長遠來講慳好多錢。

第二，維修工程唔好永遠揀最平嘅。好多時候最平嘅反而最貴，不良公司用低價搶生意，然後用最差嘅材料，或者中途加價，最後反而用更多錢。建議最少格三間價，揀中間價錢，口碑最好嘅。

第三，所有工程一定要簽正式合約，口頭承諾唔好信。合約入面一定要寫清楚工程範圍、價錢、完工日期、保養期、付款方法。有爭議嘅時候以合約為準，唔會各執一詞。

第四，一定要找有牌有保險嘅公司，千祈唔好貪平找無牌公司。一來質素冇保證，二來出咗意外保險唔會賠，法團委員仲可能有個人法律責任，呢個真係唔開玩笑。

第五，強制驗樓一定要提前準備，唔好等到收到通知先急。最好提前一兩年就開始檢查同預算，有問題慢慢整，唔會趕頭趕命。

最後，作為法團委員其實真係唔容易，好多都係義務性質，自己有正職仲要處理大廈事務，非常辛苦。希望呢篇文章可以幫到大家，以後遇到維修問題就唔會咁慌張。如果大家有什麼問題，都可以聯絡我，我得閒一定會答大家。

常見問題

法團一定要找維修公司做保養嗎？可以自己做嗎？

簡單嘅例如換燈泡、清潔隔塵網呢啲可以自己做，但係升降機、消防、電力呢啲係法例規定一定要由註冊承辦商做，唔可以自己做，否則違法。

維修工程需要招標嗎？

視乎大廈公契要求，一般超過某個金額（例如十萬或者二十萬）就需要公開招標，最少要有3間公司報價。呢個係為了公開透明，避免利益輸送。

大廈維修基金一般要有多少先夠？

一般建議最少要有一年管理費收入嘅金額作為維修儲備，舊屋苑最好有更多。如果冇足夠儲備，突然有大額維修就需要臨時向業主收額外費用，會好多爭議。

升降機一般可以用幾多年？

保養得好嘅話，一般可以用20-25年。超過15年就要開始考慮逐步升級或者更換，唔好等到完全壞咗先換，住戶會非常不便。

外牆防水工程一般有多久保養？

一般好嘅防水工程會有5-10年保養，如果你找嘅公司只俾1-2年保養，就要小心，可能質素唔係太好。

法團委員需要為維修事故負個人責任嗎？

如果係正常程序，找咗有牌有保險嘅公司，有簽合約，一般唔會有個人責任。但如果係貪平找無牌公司，或者程序有問題，出咗大意外就有可能有個人責任，所以一定要小心。